地產【反應市價】2016全國公告地價平均調升3成
105年各直轄市、縣（市）公告地價及公告土地現值出爐了!內政部統計全國公告地價較前一次102年評定調升30.54%，為83年以來最大的升幅，其中宜蘭縣調升118%最多；另全國公告土地現值則較104年調升6.7%，其中花蓮縣調升13.35%，漲幅較大。
105年適逢3年1次重新規定地價，地方政府調整時主要是參考過去3年土地市價變動幅度，並綜合考量地方財政需求、民眾地價稅負擔等因素作最後決定，105年全國公告地價占一般正常交易價格比例為20.50%，與102年20.19%相當，顯示公告地價調幅已適度反映土地市價變動。
各直轄市、縣（市）105年公告地價調幅，除澎湖縣調降0.22%外，其餘縣市均為調升，其中以宜蘭縣調升118%最多，六都及花蓮縣調升3成以上。分析本次宜蘭縣公告地價有較大調升，主要因縣內農地興建房舍超限或違規使用情形嚴重，而由田賦改課地價稅，為合理反映其稅捐負擔公平性、合理性，105年公告地價以趨近同區段內建築用地的公告地價評定，故調幅較高；但對於一般供合法農業使用的農地，因仍維持課徵田賦且目前田賦停徵，並不會有影響。
公告土地現值部分，根據內政部統計，105年與104年相比，各地方政府普遍隨當地一般正常交易價格變動情形調整，僅澎湖縣未調整，其餘各直轄市、縣（市）均調升，以花蓮縣13.35%、新竹縣12.07%、金門縣10.47%、新竹市10.44%調幅較大；直轄市部分，桃園市8.35%、臺中市8.02%、臺南市7.87%、高雄市6.91%、臺北市6.23%及新北市3.65%，預計全國平均調升6.7%。調整後公告土地現值占一般正常交易價格全國平均比例由88.74%提升至90.53%，僅新竹縣、澎湖縣、新竹市及金門縣4個縣市未達9成。
全國最高公告土地現值宗地與104年相同，仍為臺北市信義區台北101大樓，105年公告土地現值將達每平方公尺181.5萬元（約600萬元/坪）。
節稅有撇步 善用自宅用地優惠
財部：多地族可善用自宅用地優惠 由親屬分處登記戶籍 讓高價土地適用最輕稅率
雙北在內的六都公告地價升幅都超過三成，代表未來三年納稅人的持有稅負將有感上升。財政部表示，各縣市調升公告地價已成為趨勢，多地族應善用設籍巧門節稅，以緩減重稅壓力。
根據稅法規定，自用住宅的地價稅率只有0.2%，凡由納稅人或其配偶、直系親屬辦妥戶籍登記，無供營業或出租使用的住宅土地，合計總面積不超過都市地區300平方公尺（90.75坪）、非都市地區700平方公尺（211.75)的自宅用地，即可享有輕稅。
財政部指出，自用住宅用地優惠稅率因有面積限制，納稅人若能有效運用設籍規定，由合乎條件的親屬分處設籍，再掌握自行擇定優惠稅率適用順序的權利，讓高地價土地適用最輕稅率，即可使優惠面積放至最大、地價總稅負降至最低。
設籍時必須注意，稅法規定本人、配偶及未成年子女只限一處自用住宅，無法分開設籍；但是直系親屬包括成年子女、父母或祖父母等，並無「一處」限制，也就是直系親屬可以各別辦理設籍。舉例來說，甲名下有A、B及C三戶自用住宅，甲與妻子及未成年子女設籍在A，甲的二名成年子女乙及丙，則可分別設籍在B與C，如果三戶住宅總面積不超過300平方公尺或700平方公尺，三戶均可以按自用住宅稅率計課地價稅。
財政部指出，各縣市已公告2016年的公告地價且增幅不一，例如，台北市增幅30.38%，擁有多處土地的納稅人，若土地均在台北市，善用設籍的巧門，亦能使享受優惠稅率的土地面積達到最大；土地若分布不同縣市，納稅人則應比較各縣市公告地價增減情形，優先擇定以公告地價最高或升幅最大的地區，適用優惠稅率，才會最省稅。
地價房屋稅調高免驚 辦自用住宅可節稅
政府不斷調高不動產持有及交易稅，地政士提醒，9月22日前辦妥自住，當年度即省下大筆地價稅；若符合未出租營業、本人、配偶及子女名下不超過3間房，可省下可觀稅金。
政府近年大幅拉高土地公告現值、房屋稅率調整(囤房稅)、調升新建房屋的標準單價，每3年還公告調整一次公告地價，2016年房地合一稅、囤房稅上路，針對自用住宅有不同的相關規定，民眾想節稅往往不知從何下手。
信義房屋所屬信義地政士聯合事務所表示，辦理「自用住宅」便可輕鬆節稅，但要掌握四大重點，包括房屋「辦竣戶籍登記」、「無出租、供營業（包括執行業務）」、「有自住事實」、「本人、配偶及未成年子女名下房屋不超過 3間」，即有機會同時減輕房屋稅、地價稅、囤房稅及未來出售時的房地合一稅，還能順便檢視家中持有的不動產。
信義地政士聯合事務所專案經理林以德舉例，北市松山區饒河街30年公寓、建物30坪、房屋現值20萬2200元、土地29.25平方公尺。2013年申報地價7萬464元，如果「非自住使用」，房屋稅(3間)、地價稅最高需繳納2萬7889元；若是「自住使用」最低(1間)只需繳納6548元。
林以德說，日後出售這棟房屋時，若適用房地合一新制還可先扣除400萬元獲利，超過400萬元以上適用10%稅率，直接節省萬元以上的稅費。
他強調，每年的地價稅都在11月1日開徵，符合規定想先辦理自用住宅節稅的民眾，必須在地價稅開徵40天前，也就是當年9月22日前提出申請；逾期申請者，就得等到2017年開始才能適用優惠稅率或減免地價稅，提醒民眾務必把握時間。
他也提醒，自用住宅需自己主動申請才會生效，提醒2016年度所有權有發生移轉的民眾特別留意，不論移轉的原因是繼承、贈與或買賣取得，登記完畢後記得向稽徵機關重新申請自用住宅用地優惠稅率，否則只能用較高的一般稅率課徵地價稅。
公告地價漲三成 苦到誰？
全台公告地價大幅調漲，不動產持有成本將大幅墊高，其中又以土地持分面積大、非自用住宅、持有大面積土地的企業、地上權案四類族群所受衝擊最大。
公寓、透天產品因土地持分較集合式住宅面積大，地價稅上漲更有感；而豪宅土地面積大，處精華地段，近年又有較高的房價行情支撐，這次公告地價的調幅也相當高，以台北市豪宅「四大天王」來看，中正區「松濤苑」、信義區「皇翔御琚」漲幅均逾120%，大安區「帝寶」逾九成，中山區「西華富邦」逾80%，豪宅住戶將較往年需負擔高出約一倍的地價稅。
以一戶土地持分42坪的「帝寶」、登記為自用住宅適用0.2%稅率為例，今年需繳地價稅為10.4萬元，比過去約多出5萬元。非自用住宅稅率為自用住宅五倍，為公告地價的1%，在稅基和稅率的加乘效果下，非自用住宅的地價稅今年漲幅更為可觀。
由於地價稅率以土地面積累進計算，最高達5.5%，持有大面積土地的壽險公司及企業機構，通常也會繳到最高稅率，商仲業者初估，以大面積、單一所有權人持有的商用不動產所受衝擊最大，例如宜華國際持有的萬豪酒店需多繳約3,200萬元地價稅；日前完工招租的「國泰置地廣場」公告地漲幅約46%，因這次調漲也需多繳約7,300萬元的地價稅。
地上權產品以公告地價的3%至5%計算地租，公告地價大幅調高，也增加住戶需繳的持有成本，這次如「台北花園」調高69%、「台北101」調高40%，以及使用權產品「京站」調高24%等。
專家：打房打到受薪階級
這次公告地價大幅調漲，讓土地持分面積大的公寓，持有成本有感增加，地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥認為，這類產品多為一般受薪階級居住，而土地持分面積較小的集合式住宅，地價稅增幅較無感，打房打到一般人的力道，比打有錢人的力道還強。
王進祥表示，這次公告地價調漲幅度大，全台840萬筆房屋、1,500萬筆土地所有權人，都很有感。是否登記為自用住宅地價稅至少差五倍，大幅調高公告地價，等於逼屋主使用自用住宅稅率，未來以人頭戶登記自用住宅會增加，可是政府卻無力嚴查非自用而登記為自用住宅的逃漏稅。
王進祥指出，目前政策是要公告地價、公告現值和市價三者連動，然而公告現值、市價是與「交易」有關；公告地價與「交易」無關，代表的是地主持有土地應負擔的稅負。建議政府應建立完整的租賃實價登錄資訊，以租金還原作為公告地價計算基準，才符公平原則。
王進祥說，目前持有稅制已針對「一定價值（如豪宅稅）」、「一定戶數（如囤房稅）」多課持有稅，對於「一定面積」的持有也應課較高的持有稅。
公告地價大幅調漲 2016年房地產三箭穿心
高達45％邊際稅率的「房地合一稅」將要開始實施之外，「公告地價」及「公告現值」也將同步調高，對房屋持有者來說，猶如三箭穿心，不管是「持有」成本，還是「交易」成本，在政府逐步加稅的前提下，稅負大幅增加已是必然趨勢。
公告地價大幅調漲，一定會讓已飽受「豪宅稅」、「囤房稅」高稅率之苦的台北市多產階層，在明年11月接到地價稅稅單時「痛的很有感」。
根據台北市地政局公布資料，房仲業者推算，北市符合自用住宅用地條件的民眾，平均每戶將增加約1100元的地價稅。其次，土地持分較高的豪宅、透天、公寓產品，以及按公告地價計算「地租」的地上權，持有成本都會隨之明顯增加。
尤其「地上權人」應該會更加有感，因為按照目前「地租」收取規定，即使非自用住宅用地必須繳交依公告地價2％~10％的地租，也已遠高於有土地所有權的一般屋主地價稅(按一般地價稅稅率為千分之十到千分之五十五，係採累進方式課徵)，因此，大幅調高公告地價，必然會讓地上權屋主加重負擔，甚至於因為持有成本太高，更將直接影響未來政府地上權開發案的投資開發意願。
就現階段而言，公告地價及公告現值的兩價調整，應尋求地方財政與社會經濟、中央稅與地方稅的平衡點，尤其目前房地產市場景氣已急遽下降，更應從大方向出發審慎評估。而大幅調整所造成的稅負驟增，恐會造成轉嫁效應，及不利下濾作用，並且也會因市場交易遲滯而導致稅收減少，另外對於社會住宅、都市更新及地上權住宅等政策的推動連帶也會有相當大的影響，台北市當前所遭遇情況已非常明顯。
現階段在居住正義的大前提下，其實很容易忽略實質薪資所得倒退所衍生之後遺症，而近年包括房屋稅、地價稅都大幅調漲，未來房屋買賣的交易稅，若持有不到兩年，稅率也高達35~45％，這是否會影響未來各大都會區的都市更新發展與市容景觀，實乃今後主關機關不得不正視之一大課題。
驚！2016地價稅會跟著公告地價大漲嗎？
這樣調幅的公告地價，自用住宅地價稅到底會增加多少呢？以調幅最高的宜蘭為例，平均增加稅額約為219元，等於每個月多付19元的稅金，民眾其實真的不要被新聞報導嚇到，為了今年公告地價的調幅而感到恐慌。
單看調幅，會以為很調漲很多；但再看內政部公告的「公告地價占一般正常交易價格百分比」，會發現全國的平均公告地價不過也才占「一般正常交易價格」的五分之一。
調整公告地價，會有何影響？
以地價稅為例，其稅基就是政府公布的「公告地價」，但公告地價卻僅有市價的10%，若未來調幅50%以上，其實也就是從市價的10%調高至市價的15%。據花敬群教授調查表示，這樣的調幅，土地擁有者所繳交的地價稅，會因此而增加的稅金，會有超過一半以上的人低於一千元，而大幅增加稅金的人更是不到一成，因此外傳大幅調高地價稅，會使人民有不可承受之重，是一種恐嚇。反而是輕稅，會讓房地產資源易集中在少數人手中。
公告地價除了當地價稅的課稅計算基礎外，還有什麼使命？調高公告地價，除了地價稅會受到影響外，其實還有下列項目會受到影響。
▲本表格整理自德霖技術學院不動產經營系林旺根教授9/18《地價要怎麼調？》公聽會簡報 |
微調公告地價，地方財源有保障
花敬群教授指出，地價稅佔地方總稅收約兩成。據財政部2013年賦稅年報統計，當年度地價稅實徵金額為708.26億元，若公告地價調幅50%，地方政府總共約可增加354億的收入，佔當年度財政赤字486億的七成。
自住客講話才能大聲！
今天不賣，明天後悔！
房市交易量創新低，至少八年才能回復。房地合一稅上路、公告地價調漲，連串政策讓投資客紛紛轉戰海外，自住殺價買屋的時機到了。
今年台灣的冬天不太冷，房市市況卻跟南極一樣的冷冰冰。走了近十年大多頭的房市，在總統大選後利空出盡。根據多方分析，今年或許會是房市觸底的一年，反彈回春不會來得太快，有自住需求的購屋者，今年應掌握進場時機。近年政府為了讓房市降溫，不惜多管齊下，讓許多房地產業者形容，房市像是被打趴在地上，奄奄一息。
從二○一一年上路的奢侈稅、一四年中擴大房貸管制範圍，增列新北及桃園八個行政區，到台北市在去年五月開第一槍的豪宅稅，提高昂貴住宅持有成本，再到今年房地合一實價課稅上路、公告地價全國平均調漲三成，讓過去靠著低交易與低持有成本獲利的投資客非常「有感」。一連串打房政策，終於讓他們嘗到苦果。
觀察一五年的成交量，移轉棟數在二十八萬戶左右，為十四年來最低，只有○六年的一半不到；中信房屋更指出，中古屋移轉量不到十八萬棟，更創下二十四年來新低。
交易量急縮，苦到房仲業。去年一年全台熄燈的房仲店面約五百家，仲介公會更預估，交易量如持續低迷，今年房仲店恐收掉近兩千家，仲介人數至少削減萬人以上。
無論是建商、房仲，或分析師，對於選後房市的趨勢看法大略相同：價格緩跌，回歸自住需求，尤其是首購族。可以斷定的是，今年房市是供給大於需求的一年。
供給大於需求的一年！
去年買氣大衰退，主要的原因在投資客退場。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛估計，大約三分之一投資客轉戰海外房地產，三分之一按兵不動，市場上還在買的投資客，只剩全盛時期的三分之一，買氣自然跌到了冰點。
原本撐起台灣預售市場的投資客，在打房氣氛瀰漫之下，毅然決然放棄國內市場，轉投入海外房地產的懷抱，造就馬來西亞、日本、柬埔寨等地房地產異常熱絡，說是前仆後繼也不為過。
就連多頭總司令、戴德梁行董事總經理顏炳立都說，「大家要覺醒了，市場不會永遠往上。」
長期觀察房地產市場的投資者，要搭上想像中的時光機，回到三年前。「現在的市況，相當於是回到一三年初的價格，」顏炳立說。
黃舒衛也強調，房地產市場最怕不確定性，政府過去幾年接連祭出打房政策，包括調高公告地價、調高房屋稅率等，大幅增加不動產持有成本，住宅市場投資動能疲軟。
黃舒衛判斷，總統大選後，應是利空出盡的時機。短期來說，台灣利率仍在低檔，美國已升息，但央行、金管會卻在去年第三季後陸續降息、取消房貸信用管制，以及鬆綁銀行不動產放款集中度。今年打房措施應會偃旗息鼓。
回暖速度有多快？顏炳立認為，房市將進入好一段黑暗期。「從一五年開始，緩跌四年，盤整四年，」至少八年才能回復健康。
總統大選後，房市幾個趨勢值得注意：
一、買方市場：想買的少，想賣的多。「今年九成九都是首購市場，」興富發總裁鄭欽天直言。興富發副總經理廖昭雄則分析，現在投資客退場，換屋族看價格不好也按兵不動，未來兩、三年，市場上的活躍買家只剩即刻有自住需求的首購族。
顏炳立話說得更明：賣家想要成交，先降價一成五再說，還說「今天不賣，明天後悔。」
跌多少？他預估，雙北市蛋黃區跌兩成，蛋白區跌三成。之前買在高點的投資客還不哀鴻遍野？顏炳立送給投資客十六字箴言：「賺在多頭，躲過空頭，傷在期待，死在無量」。
光看去年成交價，跌勢就已經很明顯。永慶房產集團根據內政部實價登錄資料統計指出，台北市中心去年第四季平均房價，與第一季相比，已有一二％的跌幅，新北市跌幅也達七．七％。
開第一槍公開降價的建商，絕對是少數。黃舒衛認為，建商即使不願意公開降價，至少也得私底下降價。價不降，不會有成交量。
只不過，鄭欽天也直言，虧錢的生意沒人做。開發商經營成本不斷在墊高，要建商賠本賣房，也不合理。「選後還是應該回歸理性，思考如何找回經濟動能，才是正途，」他說。
新興市場：基、中、高、竹北
二、開發商不再獨鍾雙北市。全國佈局的開發商，避開價格已經過高的雙北市，轉而耕耘「新興市場」。興富發今年新推案的重點，就放在基隆、台中、竹北與高雄等地。
廖昭雄指出，基隆有兩條高速公路，離台北不遠，又有火車連結南港，將來高鐵延伸後，可受惠於四鐵共構題材。小公寓在總價六百萬元以內，即使對年輕首購族，都容易入手。興富發手上在基隆的庫存案量就有兩百多億元，預計未來這幾年慢慢消化。
鄭欽天也說，台中與高雄的商用大樓報酬率，因為市場不像台北競爭，報酬率可達四％以上，會是興富發接下來耕耘的重點市場之一。
三、建商擁地不開工，產業鏈恐拉警報。房屋擺在架上賣不動，生產端自然也放慢腳步。有業者估計，去年全年度開工量約兩萬件，恐創一○年以來新低紀錄，相較前一年減少達一七％。
稅務與經營成本墊高，開發商買地更加精打細算。建築業龍頭寶佳機構去年初就預見景氣低迷，下達「不買地、不請建照、不開工」的「三不政策」；今年進場獵地，指名「只買帶建照的土地」。一名業界人士指出，這意謂許多地區型小建商快撐不下去，會把手上的地轉賣給寶佳。
靠百貨、餐飲、影城來撐腰。
四、地產開發商改跨足商場開發。潤泰集團旗下潤泰新經營松山與南港車站的Citylink複合式商場，結合百貨、美食街、飯店與影城，搶攻「軌道經濟」商機，將來還有三重與內湖商場即將加入戰局。
房地產開發商跨界搶食零售消費大餅，看來將成為房地產銷售低迷時的新顯學。
鄭欽天指出，因應愈來愈多客戶提出需求，興富發正在評估，推出新建案時將一併搭配推出社區型百貨，方便停車，有超市、藥局、美容美髮、美食、飯店等，所有需求一次滿足，提供多元服務，也可讓附近房價有撐。
五、地上權正式宣告玩完。去年國有土地設定地上權標售案件，可說慘到谷底，年度標脫率僅三成左右。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，在一四年，地上權交易還佔市場土地交易量兩成以上，到了去年，已經萎縮到一二％。他指出，房市已經冷卻，公告地價又大幅調漲，持有成本逐年墊高，增加營運不確定性，使企業不願再投入地上權產品開發。
黃舒衛也指出，去年下半年許多地上權標售，都以流標作收。包括高雄農十六凹子底站、台北市忠孝西路與中山北路交叉口的台北舊市議會，更是三次流標。
黃舒衛建議，在房市低檔時期，地上權對開發商已無誘因。今年該是政府徹底檢討地上權的時機，應尋求以更靈活、更具公共性的方式來活用公有土地。
大選甫落幕的今年，可說是台灣房市摸著石頭過河的一年，也是回歸基本面的一年。
打房招式全出籠後，台灣房市可說動了一場全身性大手術，正是躺在恢復室，回復元氣之時。
對於自住者來說，今年應是逢低進場的買點。廖昭雄認為，房價低檔稍縱即逝，不論首購族或換屋族，只要是自用而非投資，今年都是適合進場的好時機。
資料來源：
中國時報 http://goo.gl/1I3VJ5
自由時報 http://goo.gl/btYs6z
自由時報 http://goo.gl/YCyOpj
天下雜誌 http://goo.gl/apKI5r
經濟日報 http://goo.gl/1kcPr9
中央社 http://goo.gl/QVDyPa
理財周刊 http://goo.gl/27FvWS
393公民平台 http://goo.gl/5UgPqX
393公民平台 http://goo.gl/HLceyo
經濟日報 http://goo.gl/90NlPf
經濟日報 http://goo.gl/SlRRlH
