2016-01-22

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房地合一課徵所得稅申報作業要點

 

壹、總則 

一、 為利納稅義務人依所得稅法(以下簡稱本法)第四條之 四、第四條之五、第十四條之四至第十四條之八及第二 十四條之五規定計算及申報房屋、房屋及其坐落基地或 依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)交易 所得,特訂定本要點。

二、 個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易 下列房屋、土地,應依本要點規定計算房屋、土地交易 所得,課徵所得稅: (一)一百零三年一月一日之次日以後取得,且持有期間 在二年以內之房屋、土地。 (二)一百零五年一月一日以後取得之房屋、土地。 個人於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地 上權方式之房屋使用權,其交易視同前項之房屋交易。

 

房地合一課徵所得稅申報作業要點

總統府公報

 

房地合一新制上路

行政院院會於去年5月21日通過房地合一課徵所得稅之稅法修正草案,6月5日於立法院三讀通過,於2016年1月1日實施。

 

房價飆漲 讓人民怨聲載道,為遏止炒房風氣與調整長期房市結構,去年通過的房地合一課稅新制,可說是今年最大的政策變革,是否能因此調整房價結構,更受國人矚目,隨著房地合一的上路,當時臨時上陣的奢侈稅同樣於今日同步退場。

 

房地合一新舊制最大差異在於,房屋、土地由分離課稅,改為合一以實價課稅,並採分離課稅;未來「課稅所得」將以房地買賣收入減去成本、費用及依《土地稅法》計算之土地漲價總數額後,並依照持有期間長短,課以不同稅率,其中持有1年以內課45%、1~2年內課徵35%稅率、持有2年以上至10年以內課20%,超過十年以上則課15%。

 

為了防止炒作,對於自住滿六年以上則有400萬元的免稅額,同時擴大重購退稅,國內及國外法人持有,也會課徵較高的稅率;此外,值得注意的是,房地合一新制上路後,房地交易申報時點由隔年五月,變成過戶後30天內,若疏忽則會面臨3000元到3萬元罰款。

 

 

課稅範圍(含日出條款)

出售房屋及其座落基地或得核發建照之土地2016年起交易下列房地:

1.2016年1月1日以後取得

2.2014年1月2日以後取得,且持有未滿兩年

稅基

房地收入-成本-費用-土地漲價總數額

 

本法第十四條之四第三項第一款第六目「個人以自有 土地與營利事業合作興建房屋」規定,其適用範圍包 括個人以自有土地與營利事業合建分屋、合建分售、 合建分成或自地自建。

 

 

房地合一!房價到底往上還是往下?

房地合一之後,房價到底會往上還是會往下呢?以國家及人民的利益來思考,首先,房地合一是基於「獲利」才要課稅的精神。

 

假設市場上的空方說的是對的,未來十年房價會往下跌,那麼接下來的這十年政府就課不到因房地合一產生的稅收,如此一來,政府大費周章修改的房地合一稅制不就白費了?而且,少了龐大的稅收,財政緊縮,財政赤字更加嚴重,這與當下亟需振興經濟發展的政策背道而馳,政府恐怕會更辛苦。

 

假設市場上的多方說的是對的,未來十年的房價是往上漲,那麼這十年,政府就一定會課到房地合一稅,收入增加,就可以繼續推展更多重大建設,帶動更多就業人口,國民平均所得增加,國家就會越來越進步,如此一來,正向循環,國家才會越來越富強。

 

最近公股銀行合作金庫的動作,也顯示未來房市的利多。合作金庫在十一月三十日宣布:「在高齡社會來臨之際,推出『以房養老』政策,這是國內首宗商業型以房養老貸款業務,大幅放寬貸款人條件,只須年滿六十五歲、擁有房屋者即可申請辦理,條件寬鬆、簡單易懂,房屋若地段好,貸款成數最高可達七成。有屋族不必擔心未來『窮得只剩下房子』,可活化自有不動產,獲得安養所需資金,能在自己的房子內終老。」

 

如此看來,不僅年輕人應該買房,透過房地產這個大型存錢筒,強迫儲蓄,不再做月光族、啃老族。年長者也能因這項政策的推出,買房養老,遺族子女更能因此承接庇蔭,這個利多消息,勢必推動另一波買房潮,有重大建設的地段更會因此乘勢上揚。

 

驚!2016地價稅會跟著公告地價大漲嗎?

公告地價和公告現值的調整,如此重要並受到眾人關注,主要是因為這兩項分別是計算地價稅和土地增值稅的稅基,簡單的說:

 

地價稅 = 公告地價 X 費率

土地增值稅 = 公告現值 X 費率

 

由於台灣房地產持有稅長期偏低,衍伸出如持有一台車比擁有一間房的持有稅高、豪宅的管理費比其持有稅還高等諸多不合理的狀況,更不用說藉著低廉的持有成本,將房子當商品投資、囤積等行為,影響房地市場,增加民眾在居住問題上的民怨。

 

 

公告地價,全國平均調幅為30.54%

 

其實,去年內政部也曾公告要求各縣市公告地價調幅要比照公告現值之前三年的累績調幅33%,也因此今年公告地價的調幅,特別受到各界關注。

 

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今年,全國公告地價平均調幅為30.54%,只有澎湖縣是調降,其餘皆為調高,其中宜蘭縣調幅最高118%。單看調幅,會以為很調漲很多;但再看內政部公告的「公告地價占一般正常交易價格百分比」,會發現全國的平均公告地價不過也才占「一般正常交易價格」的五分之一。

 

也就是說政府估出來市價100萬的土地,在課徵地價稅的時候,只用20萬的價值去計算,更不要說政府估算出來的「一般正常交易價格」,又因估算方式的問題,常常低於真正的市價。所以,兩位數的調整幅度,看似很多,實際上公告地價的價格還是遠低於市價很多啊!

 

 

廢證所稅害房地合一課不到稅?

六都公告地價大幅調整,高房地持有稅的時代已經來臨;但弔詭的是,即將實施的房地合一所得稅,卻可能面臨課不到稅的窘境。

 

財政部廢除證所稅因未有配套措施,相關的後遺症已逐漸擴散,並將波及房地產稅制,房地合一所得稅將被證所稅完全破解而課不到稅。

 

房地合一所得稅實施前,房地產交易中,賣房屋的所得必須課稅,但賣土地的獲利不課所得稅而須課土地增值稅。由於財政部及各稅捐機關會以實質課稅原則,以實價課房屋交易的所得稅;為了避免這個困擾,很早就有人以公司名義買賣不動產,而且是以設立外國公司的方式買賣房子,因為舊制下,外國公司賣房子所得及取得租金稅率為 17%,比個人便宜許多。

 

未上市櫃股票不課稅,本國公司將成避稅捷徑

先前,這種方式相當流行,不少台商及外人回台買房子也常用這種方式。例如,2013 年 12 月,台北市公布豪宅帝寶的實價登錄資料時就被發現,有中國「河南王」之稱的富豪王任生,就以英屬維京群島公司的名義,買進一戶帝寶豪宅。

 

安永會計師事務所楊建華會計師指出,為了防範台商及僑外資透過境外公司回台炒房避稅,財政部制定房地合一法律時,除了拉高外國人買賣房地產的稅率(持有 1 年內賣出稅率 45%,持有 1 年以上賣出稅率 35%);同時,財政部並增列一項限制,凡是僑外資利用外國公司買進台灣房地產,將來再以賣出外國公司股票的方式,間接轉讓外國公司持有的台灣房地產,且賣股的獲利有半數來自出售房地產的收益,則僑外資賣外國公司股票的行為,就視同直接賣出台灣的房地產,賣外國股票的獲利必須按 35 到 45% 的稅率課房地合一稅。

 

然而,奇怪的是,上述規定只適用於外國公司,卻未規範到本國公司。因此,如果個人透過設立一家本國公司,再用公司買進房地產,事後個人再以賣公司股票的方式間接轉讓公司名下房地產,卻不用課房地合一所得稅,只課賣股票的證所稅,但證所稅卻已廢掉了。

 

財稅專家指出,證所稅改革應該是恢復到證所稅課徵前的狀況,即取消上市櫃股票證所稅,但未上市櫃股票要回復課稅;但這次證所稅改革是把所有股票的證所稅全部廢止,這樣只要透過本國的未上市櫃公司將房地產交易證券化,房地合一就課不到所得稅了。

 

例如,從 2016 年起,個人買賣房地產的稅率依持有期間不同,稅率 15 到 45%,規定非常繁瑣;但若個人透過本國公司持有不動產,再賣出本國公司股票間接轉讓不動產,那就不用去管房地合一的各種規定,真正的稅率就只剩下千分之三的證交稅率。

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六都大調公告地價,不動產持有稅大幅攀升

舉例來說,甲持有一棟房屋半年,並於 2016 年賣出獲利 1,000 萬元,依房地合一所得稅制,須適用 45% 稅率,繳納 450 萬元稅負;但若甲先用 A 公司買進房屋,同樣於半年內賣出 A 公司股票且獲利 1,000 萬元,只要繳千分之三的證交稅,稅款只剩 3 萬元。透過這種方式,可完全破解房地合一所得稅各項限制,本國公司未來將成為熱門的避稅工具。

 

對此,資深財稅人士透露,財政部當初訂定房地合一所得稅制時,正是證所稅實施期間,個人賣本國未上市櫃公司的股票,必須核實課 15% 的證所稅,因此,房地合一才會只針對個人買賣外國公司股票,就視同買賣房地產課稅,並非故意漏掉對本國公司的規範;只是後來政治情勢變化太快,證所稅被完全廢掉了,才會形成現在的後遺症。

 

雖然 2016 年實施的房地合一可能課不到稅,但房地產的持有稅已出現大幅攀升的趨勢。最近六都已宣布公告地價及公告現值的調幅,其中,六都對公告地價的調幅都在 3 成以上,公告現值的調幅則較為緩和。

 

房地產的持有稅主要為房屋稅及地價稅,房屋稅是由各地方政府依街道地段率與房屋評定現值調整,而公告地價就是課地價稅的基礎,這部分六都中,以台中市公告地價調幅最高,達 38.25%。

 

至於公告土地現值是課徵土地增值稅的基礎,台北市公告土地現值調幅為 6.23%,調整後台北市平均公告土地現值已達市價 93.29%,台北市地政局表示,預計在 3 年內要將台北市公告土地現值調整到市價的百分百,因此,未來想住台北市的民眾,必須有承擔高房地產持有稅的覺悟與能力才行。


未盡之事

土地增值稅:

增訂所得稅法第二十四條之五

營利事業當年度之房屋、土地交易所得額,減除依土 地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事 業所得額課稅,餘額為負數者,以零計算;其交易所得額 為負者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價 總數額。 前項房屋、土地交易所得額,指收入減除相關成本、 費用或損失後之餘額。但依土地稅法規定繳納之土地增值 稅,不得列為成本費用。

 

土地增值稅依照土地公告現值課稅,導致即便賠錢賣,仍要繳交土地增值稅的怪象,此可藉由實價課稅改善。

 

房地產持有稅:

課稅稅基也須房地合併計算,並逐步調整接近市價,並保障自用住宅。

 

英派如何因應?

房地合一稅外人利得稅要不要下修

房地合一稅是馬政府很重要的房市稅制改革,主要還是著重在居住正義,今年才剛開始實施,因此新政府此一稅改應該不會有所變動。只是在房地合一稅當中,對於外人房產的利得稅最高課到45%,比美日都還要高,與英國的28%比更是高得嚇人,這一定會嚇跑真正想來台灣投資的法人,不利於台灣房市、資本市場的國際化。

 

以過去民進黨的一貫政策主張來看,要更進一步開放陸資來台購屋是不可能的,如果再沒有外人來台購屋,台灣的房市就真的名實相符「在地化」了,長期將會隨著老齡化、少子化而日漸萎縮,所以房地合一稅當中對於外人之利得稅,恐怕就有再討論的空間了。

 

 

新聞來源:

嗨投資  http://histock.tw/bbblair/207

民報 http://goo.gl/uj8kQA

聯合財經網 http://goo.gl/zJhMWm

363公民平台 http://event.393citizen.com/estate2015/

MoneyDJ 財經知識庫   http://goo.gl/mT6rWX

財訊 http://goo.gl/TyDKeD

 

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