財務整合規劃【威鑫資產管理有限公司】-土壤液化-大地震房市連帶震盪？

2016-06-22

土壤液化會導致房屋下沉、龜裂或橋墩傾斜、下陷，土壤液化, 房市, 房價, 建築物, 房貸, 貸款，利率

台南房市短期內恐急凍

地震重創台南，直矗的大樓應時而倒，讓危樓之說甚囂塵上；台南市不動產開發商業同業公會強調，這僅是個案，民眾不需心慌。然熟悉此間市場認為，舊曆年後，台南地區的房地產市場，將提前進入盤整期，尤其是大樓產品買氣，恐將直接進入濃厚的觀望期。

台南市不動產開發商業公會指出，鑑於目前許多住戶十分擔心住家安危，已決定舊曆年後，公會將立即規劃舉辦結構補強系列課程，讓所有的建商會員，更清楚目前最新技術，也讓所有的住戶住的更安心。

「維冠」大樓應聲而倒！台南市不動產開發商業公會認為，該大樓其水混凝土（RC）強度不足，所以導致無法完全包護好內部的鋼筋，因此，才會整塊牆裂開倒下。否則以大樓興建最多的五期重劃期土地而言，每棟大樓在興建時，由於該用地都是淺灘再填土而成，所以全部地下室的挖掘，都直入岩磐，結構相對比透天厝還要堅固許多。

熟悉此間市場的人透露，儘管全台的房地產已進入下修期，然而房價相對不高的台南市，本來相對具有支撐點，可是經過這一「強震」，已震壞不少人的買屋信心，尤其目前市區內又有大世紀個案大樓外牆剝落情事發生，短時間內，買氣急凍已可預見。

土壤液化使房價下跌,卻讓周邊房價上漲?

政府決定在近期內公布土壤液化區潛勢區，引發新的論戰，截至目前，公布已成最大公約數，但公布內容的精準度及未來房價受衝擊程度有不同觀點，房地產界已有人喊出，公布之後，房價可能達到>3成下跌空間，但有人認為，此舉反而是加速房市趕底，助漲非液化區的房價。

現行政府及學界已留有台灣土壤液化區的相關資料，前內政部長李鴻源也表示，已完成套疊，只差公布而已。政府過去沒有公布，遭到指責的對象也不同，李鴻源把問題推向前行政院長江宜樺，也有名嘴指控是財團阻擋；但是，此次台南地震引發重大傷亡，重新討論是否公布土壤液化問題，取得「公布」的最大公約數。

但公布內容則是新的討論，多位學者及房仲業者都擔心「精準度」的問題，憂慮精準度若不夠，可能引發民眾恐慌、非液化區房價受到衝擊；至於房價衝擊度，東森董事長王應傑認為可能在1.5到2成左右，但台灣房屋集團副總裁周鶴鳴認為，大約是比照嫌惡設施約較同區域低5％至10％，可是，《中國時報》引述房仲公會的評估，指房價恐下跌2至3成。

對於如何挽救房市，房仲公會全聯會理事長林正雄要求政府「精準」公布，且提出「補貼房價損失」配套措施；但業者也有人認為，此舉對房市有助「加速趕底」的作用，且有助非液化區房價的提振，對市場是健康作為。

土壤液化民眾恐慌,政府應注意區域"精準度"

行政院宣布一個月內公布國內土壤液化潛勢區，房地產業者表示，土壤液化區的房價可能因此重挫二成，購屋者也可能因此觀望暫不進場，建議政府不應只公布土壤液化區，也應實施老舊房屋普查，建立完整的住宅資訊。

東森房屋董事長王應傑昨（15）日表示，土壤液化潛勢區一公布，想搬走賣屋的居民會增加，想買房子則會減少，房價預估可能下跌15%至20%；預售市場高價區、低價區重新洗牌，可能發生土壤液化的潛勢區，將不易再推高價位豪宅產品。

根據2002年時台北市工務局委託中華地理資訊學會所作的調查，台北市有十處高度液化潛能區，包括大安公園北側、信義路四段加油站，與民權東路、松江路、南京東路、建國北路範圍內等精華地段，都在其中。

建築安全履歷協會理事長戴雲發表示，921地震後大樓因建築規範較嚴格，之後興建的大樓相對結構較為安全。土壤重度液化區透過國土重新規劃、加速都市更新，最好設計為低密度使用，才是解決之道。

房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示，政府對凶宅、斷層帶等房產資訊揭露仍相當貧乏，也欠缺精準度，如果只是公布某一路段是土壤液化潛勢區，卻無法呈現某一戶座落是否土壤液化，即使個資因素不能全面公開，至少也應建立購屋者可以輸入門牌而呈現精準的資訊系統。

李同榮表示，台北市屋齡超過30年的老舊房屋超過一半，下一個房市景氣循環勢必由都市更新啟動，都市更新已經成為政府必須實施的政策，因此老舊房屋應全面普查，特別是從源頭作起，在開發商在開發建案申請建照時，即應嚴格把關、呈現完整資訊。

房仲業者指出，政府在公布資訊的同時，應該向外界說清楚土壤液化的定義與可能的影響，並進一步提出防災規畫補強，而非僅公布資料讓民眾陷入不安。

地震影響房市買氣,房屋結構成看房重點

被視為329檔期前哨戰的春節房市，今年在好天氣帶動下，春節期間來人較年前增加二至三成，房市買氣以「溫暖」呈現；在遞延性買盤出籠，遠雄房地產全台銷售金額達20億元，八天累計來客逾600組。海悅新舊案合計也賣破10億元好成績，春節熱銷產品則是由小宅勝出。

春節期間在全台艷陽高照的好天氣帶動，加上遞延性自住買盤出籠，全台預售、新成屋案場銷售紛紛開出好成績。

今年連續第11年案場新春不打烊的遠雄房地產，全台36個新案、16大接待中心端出上看650億元的可銷售金額。遠雄企業團發言人蔡宗易表示，今年春節銷售總金額約達20億元（累計除夕至初七中午），平均每天賣出2億元之多，達成集團目標，不過與去年同期相較仍減少一成，累計今年新春看屋人數超過600組。

蔡宗易指出，春節期間以中和、新莊地區的小坪數產品銷售情況最好，主力銷售總價帶為1,000~2,000萬元。在遞延性買盤支撐下，新春買氣開出紅盤，也看好春節過後的房市可望逐步回溫。

海悅機構總經理王俊傑表示，今年春節房市有兩大現象，第一青埔、新竹等主攻小坪數的新案順利銷售，新北市「大同莊園」銷售近尾聲，不過看屋人潮也很多，顯示遞延買盤逐步湧現；第二由於新春預售、新成屋銷售期間遇到台南地震影響，雖轉移部分買氣，不過不少客戶到場看屋也對新案的建築工法、房屋結構，展現高度重視，反而有利用心規劃的建案，讓整體房市銷售呈現穩定狀況。

王俊傑指出，海悅機構春節期間新舊案銷售成績逾10億元，優於去年表現。在遞延性買盤湧現，審慎樂觀看待春節後的房市表現；創意家位於竹北、松山、內湖的三個新案也都有客戶下訂，總銷售金額逾1億元。

值得注意的是，原本交易陷入窒息的豪宅產品，在台商回台過年催生買氣下，讓大坪數產品的銷售開始動了起來。代銷業者表示，春節期間不少豪宅產品順利去化多戶，相信接下來在頂端客戶持續回籠下，買氣有機會逐步放大。

都更之必要

"防災型都更" 屋主買不買單?

從屋主的角度想想，如果今天建商與政府同時來敲你家門，建商說邀請你參與他主導的都更，允諾你現在的50坪舊屋，未來可以換回50坪新屋；另一位政府官員邀請你參與公辦都更，提出你現在的50坪舊屋，未來只能換回40坪新屋，但是這是為了防災。

如果一定要簽，一般人還是會選擇前者的條件吧！

所以「防災」只是個切入都市更新的理由，但要私有屋主同意參與，關鍵仍在於「分回坪數條件」。不管是「公辦」還是「民辦」，用什麼理由切入整合，即使由政府公務員取代開發公司，天天去陪屋主們喝茶聊天談都更，倘若條件沒有民辦好，屋主們也不見得買單。

但政府也可以依據都市更新條例第七條第二項：為避免重大災害之發生，主管機關視實際情況迅行劃定更新地區，相關都市更新計畫之擬定、變更必要時並得逕為辦理。只是，目前還沒有人做過。

其實「山坡地開發議題」也跟「都市更新議題」有類似現象，颱風來土石流成災，就罵山坡地開發濫墾，等年假天氣好又揪大家上山玩把山路塞成一片。就像現在地震來房屋倒就罵政府都市更新不力，等風頭過後又說我家是龍脈有歷史有記憶不能拆。期待這次地震後重新熱起來的都更議題，可以讓大家正視都市更新的重要。

拒絕淺碟政策,應解決實質問題

南台地震引發外界討論土壤液化問題，北市卻取消老屋健檢，被問及是否北市府有全新政策，台北市長柯文哲說，專業問題應由建管處回答，台南地震後要思考老屋健檢後要怎麼處理，要有全套計畫，不只是某一部分。是否為了省錢？柯回答，錢都不是問題，本來就沒有預算，經費本來該用就用。

媒體問及新北市針對九二一大地震以前的老舊房屋要全面健檢，台北市怎麼做？柯說，要做就要全套，向他早上在檢討蘇迪勒颱風，北市要打多少水井，作為戰備水源，台灣的淺碟文化、淺碟政治、淺碟經濟，造成台灣無法處理實質問題。

柯接著說，一個濁水問題，從做研究、擬定方案到執行，台北市要花七十個戰備井，五十幾個學校發展取水點，這就需要半年，面對土壤液化、地震的防備，應確實把問題列出來，評估怎麼解決，要慢慢處理。

86年5月前老屋健檢全額補助8千元

二○六地震後，老舊建築健檢問題迫在眉睫，行政院長張善政昨於中央災害防救會報指示，全國都應進行老舊建築健檢，要求內政部一個月內研議相關措施。

內政部政務次長陳純敬指出，八十六年五月一日以前取得建築執照的私有老舊建物健檢，每棟全額補助八千元，經初評若為有安全疑慮的老舊建物，得再申請詳細評估，補助比率上限為四十五％，且不超過三十萬元。

張善政日前要求經濟部一個月內公布國內土壤液化潛勢區，但比例尺是一比二萬五千，地圖上只能看到大型馬路的走向與分布，難以分辨道路的段次與房舍坐落。會中有委員建議，各縣市政府比例尺放大到一比三千，才能看到街廓與房屋分布。行政院發言人孫立群轉述，張揆已同意，並研議後續經費、資源配置。

張揆也責成金管會強化地震險制度，例如納入建物地質條件和費率連結；科技部預定五月實施地震情境模擬演練，也提早在一個月內完成。

蔡英文表示，災害防救法長期修法應納入重大災害的經驗，全盤檢討，短期急迫的部分，例如受災戶的貸款和利息的寬限措施，請黨團儘速研擬，在本會期優先提案。

蔡英文在中執會稱讚台南市長賴清德及市府團隊，此次災後處理，「表現得非常好」，執政縣市也在第一時間提供支援協助，縣市聯合治理平台有效發揮功能，未來希望持續強化，讓中央跟縣市能夠透過平台來交換意見。她也提及，這次國人都感覺中央和地方的關係在救災上比較和諧，「希望這個關係可以持續下去」；全國性的政策，需要中央和地方協力完成，例如長照體系、社會住宅政策等。

買房要注意

蓋完就改名,避開惡質建商

台南強震震出全民對地質的疑慮，雖然土壤液化區的資料尚未公布，現在上網輸入地址或地號，也能查詢住家是否位在「斷層帶」與「地質敏感區」，確保居住安全無虞。

經濟部中央地質調查所的「台灣活動斷層觀測系統」，是根據「2012年版台灣活動斷層分布圖」設計，民眾輸入地址後，就能了解斷層帶分布情況。地調所將斷層分為「活動斷層」與「掩蓋或推測斷層」，其中，過去1萬年內曾活動者，為第一類活動斷層，在過去10萬年至1萬年內曾活動者，為第二類活動斷層。

▲民眾可上網查詢斷層帶。（圖／翻攝自中央地質調查所網站）

修正《災害防治法》,納入土壤液化問題

中時報導，陳亭妃指出，美濃大地震引發台南市包括永康、新市、中西及安南區等，多處土壤液化情形，導致房屋下陷，然現行《災害防救法》僅對因地震造成住屋傾斜率達1/30以上的受災戶進行安遷救助，並未涵蓋土壤液化問題，她將提案修法，將土壤液化導致房屋下陷的問題一併納入。

現行《災防法》第48條之風災震災火災爆炸災害救助種類及標準規定，受災戶住屋因地震，導致住屋傾斜率達30分之1以上者，給予安遷救助。陳亭妃指出，台南市因地震引發土壤液化導致房屋下陷，有些建築經土木技師公會勘查後，認定房屋下陷程度已不適人居，受災戶卻礙於法規不能受安置，開議後她將提案將土壤液化納入《災防法》，讓災民更有保障。